전세 계약 특약 문구는 계약서의 빈칸을 채우는 형식적인 내용이 아닙니다. 등기부등본과 건축물대장을 확인했더라도 잔금일까지 권리관계가 달라지거나, 전세대출 또는 전세보증금반환보증 가입이 거절되는 상황에 대비하려면 합의한 조건을 구체적인 문장으로 남겨야 합니다.
다만 특약을 적었다고 모든 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 서로 합의한 내용이 분명해야 하고, 실제 권리관계와 대출·보증기관의 심사 기준도 별도로 확인해야 합니다. 이 글에서는 계약서에 활용할 수 있는 일반적인 특약 예시와 함께 언제 필요한지, 어떤 부분을 계약 상황에 맞게 수정해야 하는지 정리합니다.
- 계약 전: 등기부등본·건축물대장·시세·선순위 권리를 먼저 확인합니다.
- 특약 작성: 대상, 기한, 이행 방법, 위반 시 처리 방법을 구체적으로 적습니다.
- 잔금 직전: 특약이 실제로 이행됐는지 최신 서류로 다시 확인합니다.
전세 계약의 전체 확인 순서는 부동산 계약 주의사항 총정리에서 먼저 살펴볼 수 있습니다.
전세 계약 특약 문구 목차
특약 작성 전에 먼저 확인할 사항
특약은 확인하지 않은 사실을 대신해주는 장치가 아닙니다. 계약 전에 최신 등기사항증명서에서 소유자와 압류·가압류·근저당권을 확인하고, 건축물대장에서 위반건축물 여부와 실제 용도를 살펴봐야 합니다. 다가구주택이라면 다른 세입자의 선순위 보증금도 임대인과 중개사에게 확인하세요.
등기사항증명서의 표제부·갑구·을구를 읽는 방법은 전세 등기부등본 보는 법에서 자세히 확인할 수 있습니다.
좋은 특약 문구의 네 가지 요소
- 누가: 임대인과 임차인 중 의무를 이행할 사람
- 무엇을: 말소할 근저당, 수리할 하자 등 구체적인 대상
- 언제까지: 계약일, 잔금일 또는 입주일처럼 확인 가능한 기한
- 이행하지 않으면: 계약 해제와 지급금 반환 등 당사자가 합의한 처리 방법
아래 문구는 일반적인 예시입니다. 실제 계약서에는 등기부의 접수번호, 수리할 시설, 이행 날짜처럼 해당 주택에 맞는 정보를 넣어야 합니다. 계약금이 크거나 권리관계가 복잡하다면 서명 전에 공인중개사 또는 법률 전문가에게 문구를 확인받는 것이 안전합니다.
전세 계약 안전특약 문구 10가지
1. 잔금 다음 날까지 새로운 권리 설정 금지
임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 대상 주택에 새로운 근저당권·전세권·압류·가압류 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 권리를 설정하거나 소유권을 이전하지 않는다. 이를 위반한 경우 임차인은 계약 해제를 요구할 수 있으며, 임대인은 지급받은 계약금과 보증금을 반환한다.
임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐도 대항력은 즉시가 아니라 법에서 정한 시점부터 발생합니다. 계약일부터 그 시점 사이에 새로운 담보권이 설정되는 위험을 줄이기 위한 문구입니다. 국토교통부와 HUG의 전세사기 예방 안내에서도 임차인의 대항요건 효력 발생 전 담보권 설정을 막는 특약을 확인하도록 안내합니다.
2. 기존 근저당권을 잔금과 동시에 말소
임대인은 등기사항증명서 을구의 ○번 근저당권을 잔금 지급과 동시에 전액 상환하고 말소 접수를 완료한다. 임차인은 상환 금액과 말소 접수 사실을 확인한 후 약정한 잔금을 지급하며, 말소가 이행되지 않으면 잔금 지급을 보류하거나 계약 해제를 요구할 수 있다.
단순히 ‘근저당을 없앤다’고 적기보다 말소할 권리의 순위번호와 처리 시점을 명시하는 것이 좋습니다. 잔금으로 대출을 상환하는 계약이라면 상환 계좌, 법무사 참여 여부, 말소 접수 확인 방법도 중개사와 미리 합의하세요.
3. 목적물 사유로 전세대출이 거절될 때
임차인의 고의 또는 중대한 귀책사유가 아닌 대상 주택이나 임대인의 사유로 전세자금대출 승인이 불가능한 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 지급받은 계약금을 반환한다. 임차인은 계약 후 ○영업일 이내에 대출 심사를 신청한다.
대출 특약에는 신청할 금융기관이나 상품, 신청 기한과 거절 사유의 범위를 구체화하는 편이 좋습니다. 임차인의 신용점수나 서류 미제출로 거절된 경우까지 임대인이 책임지는지 불분명하면 분쟁이 생길 수 있으므로 귀책사유를 구분해야 합니다.
4. 보증보험 가입이 불가능할 때
임대인은 대상 주택이 전세보증금반환보증 가입 요건을 충족하도록 필요한 자료 제공과 확인 절차에 협조한다. 임차인의 귀책사유 없이 대상 주택 또는 임대인 사유로 보증 가입이 거절되는 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 지급받은 계약금과 보증금을 반환한다.
보증기관마다 심사 기준과 신청기한이 있으므로 특약만 믿고 신청을 미루면 안 됩니다. HUG 가입조건과 신청 시기는 전세보증보험 가입조건과 신청방법도 함께 확인하세요.
5. 미납 세금과 선순위 보증금 현황 고지
임대인은 계약일 현재 대상 주택과 관련된 미납 국세·지방세 및 선순위 임대차보증금 현황을 임차인에게 사실대로 고지하고 확인에 필요한 자료 제공에 협조한다. 고지 내용과 실제 사실이 중대하게 다른 경우 임차인은 계약 해제를 요구할 수 있으며, 임대인은 지급받은 금액을 반환한다.
압류가 등기되기 전의 세금 체납은 등기사항증명서만으로 확인하기 어려울 수 있습니다. 국세청의 미납국세 열람제도와 임대인의 납세증명서 제공 가능 여부를 함께 확인하고, 다가구주택은 선순위 임차인의 보증금 합계도 점검하세요.
6. 위반건축물·불법 증축 사실이 확인될 때
임대인은 대상 주택이 계약일 현재 건축물대장상 위반건축물로 표시되지 않았으며, 전세대출 또는 전세보증금반환보증에 영향을 줄 수 있는 불법 증축이나 용도 위반 사실이 없음을 고지한다. 중대한 미고지 사실이 확인되면 임차인은 계약 해제를 요구할 수 있고 임대인은 지급받은 금액을 반환한다.
주거용 오피스텔, 근린생활시설을 개조한 주택, 불법 증축이 의심되는 빌라는 공부상 용도와 현황이 일치하는지 특히 주의해야 합니다. 특약을 작성하기 전에 건축물대장을 직접 발급해 확인하세요.
7. 계약 종료일 보증금 반환
임대인은 임대차계약 종료일에 임차인의 주택 인도와 동시에 전세보증금 전액을 반환한다. 새로운 임차인의 계약 체결 또는 보증금 수령 여부를 기존 임차인에 대한 보증금 반환 조건으로 삼지 않는다.
보증금 반환 시점을 명확히 적어두면 계약 종료 단계의 불필요한 다툼을 줄이는 데 도움이 됩니다. 계약 종료 의사는 법에서 정한 기간을 고려해 기록이 남는 방식으로 미리 전달하고, 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 전출해야 한다면 필요한 보호조치를 확인해야 합니다.
8. 누수·보일러 등 하자 수리
임대인은 계약 체결 시 확인된 안방 창가 누수 흔적과 보일러 작동 이상을 ○년 ○월 ○일까지 수리하고 정상 작동 상태를 임차인과 함께 확인한다. 수리 범위와 비용 부담은 본 특약에 따른다.
‘하자가 있으면 수리한다’처럼 넓게 쓰기보다 시설명, 현재 상태, 수리 완료일과 비용 부담자를 적으세요. 계약 전 촬영한 사진을 날짜가 확인되는 형태로 보관하고, 옵션 가전도 정상 작동 여부를 계약서에 기록하면 좋습니다.
9. 관리비와 공과금 정산
입주일 이전에 발생한 관리비·전기·수도·가스요금과 임대인 또는 이전 사용자의 체납액은 임대인이 부담한다. 월 정액 관리비에 포함되는 항목은 ○○이며, 별도 부과 항목은 ○○로 한다.
월세뿐 아니라 전세에서도 관리비 체납이나 포함 항목 때문에 다툼이 생길 수 있습니다. 잔금일에 계량기 수치를 촬영하고 관리사무소 또는 공급기관을 통해 체납 여부를 확인하세요.
10. 시설물 상태와 원상회복 범위
계약 당시 확인된 벽지 변색, 바닥 흠집 및 붙박이 시설의 상태는 별도 사진에 따른다. 임차인의 고의·과실이 아닌 통상적인 사용으로 발생한 마모와 노후는 임차인의 원상회복 범위에서 제외하며, 추가 시설 설치는 사전에 서면 합의한다.
사진만 보관하지 말고 계약 당사자가 해당 사진이 계약 당시 상태를 나타낸다는 점을 문자나 계약서에 남기는 것이 좋습니다. 반려동물, 벽걸이 설치, 도배처럼 별도 합의가 필요한 항목도 이 단계에서 정리하세요.
전세 계약 특약 작성 시 주의사항
- 특약만으로 확인 절차를 대신하지 않습니다. 계약일과 잔금일에 등기부등본을 각각 확인하세요.
- 빈칸을 남기지 않습니다. 이행 날짜와 대상 권리, 시설명을 실제 내용으로 바꿔 적습니다.
- 모든 책임을 한쪽에 떠넘기는 표현을 피합니다. 지나치게 포괄적이거나 법령에 반하는 조항은 그대로 인정되지 않을 수 있습니다.
- 보증 가입 조건과 충돌하지 않게 확인합니다. HUG는 전세보증금반환채권의 담보나 양도를 금지하는 특약이 없어야 한다는 조건 등을 안내하고 있으므로, 보증기관 심사에 영향을 줄 수 있는 문구는 가입 전에 확인하세요.
- 구두 합의를 계약서에 반영합니다. 수정한 부분에는 임대인과 임차인이 함께 서명 또는 날인하고 계약서 사본을 각각 보관합니다.
특약을 넣었다고 안심하고 잔금을 보내기보다, 계약 전 확인사항은 전세 계약 전 주의사항 12가지와 함께 다시 점검하는 것이 좋습니다.
계약 당일 최종 체크리스트
- 계약 상대방과 등기부상 소유자가 일치하는지 확인했다.
- 최신 등기부등본의 갑구·을구를 직접 확인했다.
- 건축물대장과 실제 주소·용도·호수가 일치한다.
- 대출과 반환보증 가능 여부를 금융기관·보증기관에 확인했다.
- 특약의 ○표시와 날짜, 순위번호를 실제 정보로 채웠다.
- 특약 수정 부분에 당사자가 함께 서명 또는 날인했다.
- 계약금은 가급적 등기부상 소유자 명의 계좌로 이체했다.
- 잔금일 등기부 재확인과 전입신고 일정을 정했다.
입주 후에는 실제 주택 인도와 전입신고, 확정일자 처리를 빠르게 이어가야 합니다. 세 절차의 차이는 전입신고·확정일자·임대차 신고 차이에서 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
특약은 손으로 추가해도 되나요?
당사자가 합의한 내용을 계약서 특약란에 손으로 추가할 수 있습니다. 수정하거나 덧붙인 부분에는 임대인과 임차인이 함께 서명 또는 날인하고, 동일한 내용의 계약서를 각각 보관하는 편이 안전합니다.
특약을 넣으면 전세보증보험에 반드시 가입되나요?
아닙니다. 특약은 가입 불가 시 계약을 어떻게 처리할지 정하는 합의일 뿐, 보증기관의 심사를 통과시켜 주는 문서가 아닙니다. 주택가격, 선순위채권, 건축물대장, 임대인 상태와 신청기한 등 실제 요건을 별도로 충족해야 합니다.
공인중개사가 작성한 특약이면 그대로 믿어도 되나요?
중개사의 설명을 참고할 수 있지만 계약 당사자가 문구의 의미와 이행 가능성을 직접 확인해야 합니다. 대출이나 보증 가입과 연결된 문구는 해당 금융기관·보증기관에 확인하고, 해석이 어렵거나 금액이 크다면 법률 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.
잔금일에도 등기부등본을 다시 봐야 하나요?
네. 계약일 이후 새로운 근저당권이나 압류가 설정될 수 있으므로 큰돈을 송금하기 직전에 최신 등기부등본을 다시 확인해야 합니다. 기존 근저당 말소 특약이 있다면 상환과 말소 접수도 함께 확인하세요.
공식 자료 확인 경로
마무리
전세 계약 특약 문구는 길게 쓰는 것보다 실제 위험과 이행 방법을 정확하게 적는 것이 중요합니다. 잔금일까지의 권리 변동, 기존 근저당 말소, 대출·보증 가입, 세금과 선순위 보증금, 하자와 관리비처럼 내 계약에서 필요한 항목을 골라 구체적인 날짜와 대상으로 바꿔 작성하세요.
특약 작성이 끝났다면 계약서만 믿고 넘어가지 말고 계약일과 잔금일의 등기부등본, 입주 후 전입신고와 확정일자, 보증 가입 결과까지 차례로 확인해야 보증금 보호의 빈틈을 줄일 수 있습니다.
※ 이 글은 2026년 9월 2일 확인한 공공기관 안내를 바탕으로 작성한 일반 정보이며, 개별 계약에 대한 법률 자문이 아닙니다. 특약의 효력과 적절한 문구는 주택의 권리관계와 당사자 합의에 따라 달라질 수 있으므로 중요한 계약은 공인중개사·보증기관·법률 전문가에게 최신 기준을 확인하세요.