전세 계약 만료 전 갱신·퇴거 준비｜6개월 체크리스트

전세 계약 만료 준비에서 가장 먼저 맞춰야 할 것은 계약이 끝나는 날, 보증금을 실제로 받는 날, 새집 잔금을 내는 날입니다. 달력에는 이삿날 하나만 적혀 있어도 실제로는 통지·보증·대출·정산 일정이 따로 움직입니다.

이 글은 갱신 제도를 길게 설명하기보다 내 계약의 일정과 자금 공백을 점검하는 데 초점을 맞췄습니다. 갱신요구권과 증액 조건은 전세 계약 연장 방법, 통지 문장은 해지 통보와 내용증명 예시에서 확인하고, 여기서는 그 결과를 실제 준비 일정에 옮겨보세요.

1. 달력을 채우기 전에 계약 상태부터 구분하세요

현재 상황	일정의 기준	확인할 자료
정해진 만료일에 갱신 없이 퇴거	일반적으로 만료 2개월 전까지 갱신거절 통지 도달 여부 확인	계약서·통지 내용·도달 기록
묵시적으로 갱신된 뒤 퇴거	임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 효력 발생	갱신 경위·통지 도달일
갱신요구권 행사로 연장한 뒤 퇴거	법 제6조의2의 해지 규정 준용 여부 확인	이전 갱신요구와 계약 자료
일반 고정기간 중 먼저 퇴거	조기 종료에 관한 특약·합의·법정 해지 사유 확인	퇴거 희망일과 임대인의 동의 내용

위 표는 주택임대차보호법상 일반적인 구분입니다. 합의 재계약인지 묵시적 갱신인지 불분명하거나 이미 통지기한이 지났다면 계약서와 대화 기록으로 먼저 확인하세요. 새집 계약을 했다는 이유만으로 기존 계약 종료일이 자동으로 앞당겨지는 것은 아닙니다.

2. 6개월 전부터 준비하되, 법정기한과 준비일을 구분하세요

준비 시기	결정하거나 확인할 것	완료했다고 볼 근거
만료 6~4개월 전	계속 거주할지 결정, 이전 갱신요구권 행사 여부·자금 계획 확인	계약서와 과거 대화 기록을 한곳에 정리
만료 4~2개월 전	갱신·종료 의사 전달 및 도달 확인	통지 내용과 상대방 답변·배달 자료
만료 2~1개월 전	반환 예정일과 새집 잔금일 비교, 은행·보증기관에 필요한 변경 문의	반환 답변, 기관별 신청기한·서류 기록
만료 1개월 전~1주 전	수리·관리비·이사 시간·열쇠 인도 일정 협의	항목별 정산 근거와 합의 기록
만료일	실제 입금·집 상태·계량기·열쇠 인도를 확인	입금내역, 정산서, 사진과 인도 기록

6~4개월 전, 1개월 전 등의 구간은 여유 있게 준비하기 위한 편집상의 일정이지 모든 절차의 법정 신청기간은 아닙니다. 계약갱신요구권의 행사기간은 원칙적으로 만료 6개월 전부터 2개월 전까지이며, 대출·보증 갱신과 청구기한은 이용 기관에 별도로 확인해야 합니다.

3. “돌려주겠다”는 답변을 자금 확보로 계산하지 마세요

기존 보증금과 새집 잔금이 비슷해도 날짜가 어긋나면 돈이 부족해질 수 있습니다. 아래는 실제 거래가 아닌 일정 점검용 계산 예시입니다. 새집 계약금을 제외한 남은 잔금이 1억 8천만 원이고, 그날 확실히 사용할 수 있는 현금이 4천만 원이라고 가정합니다.

입력 항목	예시 금액·상태
새집 잔금일에 필요한 남은 잔금	1억 8천만 원
그날 사용할 수 있는 확인된 현금	4천만 원
기존 임대인이 반환하겠다고 한 금액	1억 4천만 원 — 새집 잔금일보다 이틀 뒤 예정
새집 잔금일 기준 부족액	1억 8천만 원 − 4천만 원 = 1억 4천만 원

이틀 뒤 받을 돈을 잔금일의 현금에 넣으면 부족액이 0원으로 보이지만, 실제로는 그날 1억 4천만 원이 모자랍니다. 이사비·중개보수·생활 예비비는 위 계산에서 제외했으므로 필요한 현금은 더 늘어날 수 있습니다. 실행이 확정되지 않은 대출이나 반환 약속도 별도 칸에 두세요.

• 새집 잔금일을 조정할 수 있는지 계약 전에 확인합니다. 이미 계약했다면 변경 가능 여부와 비용을 당사자에게 확인합니다.
• 기존 임대인에게 반환 예정일·시간과 지연 시 대안을 구체적으로 묻습니다. 답변을 받았더라도 입금이 보장되는 것은 아닙니다.
• 대출은 금액뿐 아니라 심사 조건·실행일을 해당 금융기관에 확인합니다. 승인되지 않은 금액을 확보된 자금으로 적지 않습니다.
• 날짜가 맞지 않으면 보관이사·임시 거처 등 추가 비용까지 따져 새집 계약과 이사 일정을 다시 검토합니다.

이 계산은 대출을 권하거나 특정 금융상품을 비교하는 것이 아니라 돈이 필요한 날의 부족액을 찾는 방법입니다. 부족분 해결이 확인되기 전에는 “당일 어떻게든 맞추면 된다”는 전제로 일정을 확정하지 않는 편이 좋습니다.

4. 통지 기록은 발송·도달·합의를 나눠 보관하세요

기록	보관할 내용	그 기록만으로 단정할 수 없는 것
발송	주소·계약 만료일·갱신 또는 종료 의사가 담긴 메시지	상대방에게 실제 도달했는지
도달	답변·배달 자료 등 수신 사실을 확인할 자료	임대인이 모든 정산 조건에 동의했는지
합의	반환일·인도일·수리비 등 개별 항목에 대한 답변	약속대로 실제 이행됐는지

전화 통화 후에는 “오늘 협의한 반환 예정일은 ___일, 집 확인은 ___시로 이해했습니다. 다르게 이해한 내용이 있으면 알려주세요”처럼 협의 내용을 확인할 수 있습니다. 다만 이 문장은 정리용 예시이며, 상대방의 침묵을 동의로 간주하거나 법정 통지를 대신하는 문구는 아닙니다.

일반 고정기간 계약에서 조기 퇴거를 협의한다면 중도퇴거 중개수수료 기준을 참고해 종료일·반환일·새 임차인 모집·비용 부담을 함께 적으세요. 퇴거 허락과 보증금 조기 반환 약속은 같은 의미가 아닐 수 있습니다.

5. 정산은 총액이 아니라 항목별 근거를 대조하세요

항목	받거나 남길 자료	확인할 질문
보증금	계약서·이미 반환받은 금액·입금내역	실제 남은 반환액은 얼마인가?
관리비·공과금	관리비 내역·계량기 수치·납부 영수증	계산 기간과 사용량이 맞는가?
원상복구	입주·퇴거 사진·수리 요청·견적	무엇이 손상됐고 비용 산정 근거는 무엇인가?
장기수선충당금	관리주체의 납부 확인자료	거주 기간 동안 대신 납부한 금액은 얼마인가?
열쇠·출입카드	수량·인도 상대방·인도 기록	어떤 수단을 언제 넘겼는가?

수리비 분쟁은 원상복구 범위와 사진 기록 방법, 장기수선충당금은 반환 요청과 납부확인서 준비에서 따로 확인할 수 있습니다. 다투는 금액을 합의한 금액처럼 정산서에 적지 말고, 항목별 입장과 근거를 구분하세요.

6. 반환이 늦어지면 이사 계획부터 다시 점검하세요

만료일이 지났거나 반환 약속이 깨졌다면 예정대로 전출해도 되는지부터 확인해야 합니다. 보증금이 남아 있는데 집을 인도하거나 주민등록을 옮기면 권리 유지에 영향을 줄 수 있습니다. 임차권등기명령을 검토할 때도 접수와 실제 등기 완료를 구분하세요.

보증금 반환 대응 가이드의 상담 준비표에 미반환액, 계약 종료 근거, 현재 점유·전입 상태, 예정 이사일을 적으면 상담 쟁점을 정리하기 쉽습니다. 보증 가입자는 기관의 사고·청구기한을 확인하고, 경매 통지가 있다면 일반 반환 일정과 별도로 법원 기한을 확인해야 합니다.

공식 근거와 사용 범위

국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조·제6조의2·제6조의3에서 갱신·해지의 기본 규정을 확인할 수 있습니다. 2026년 9월 21일 해당 조문을 확인하고 일정·자금 점검 예시를 보완했습니다. 개별 계약의 법적 효력과 기간 계산이 다투어지면 법률 전문가에게 계약서와 도달 자료를 확인받으세요.

준비를 마쳤는지는 체크 개수보다 세 가지로 확인하면 됩니다. 계약 종료의 근거가 남아 있는지, 필요한 날 쓸 돈이 확인됐는지, 실제 입금 전 권리를 잃을 행동을 하고 있지 않은지입니다. 하나라도 불확실하다면 먼저 그 부분을 해결한 뒤 다음 일정을 확정하세요.