전세 계약을 연장할 때 먼저 정할 것은 보증금 인상액보다 어떤 방식으로 갱신하는지입니다. 합의 재계약, 묵시적 갱신, 계약갱신요구권은 권리 사용 여부와 이후 해지 조건이 다릅니다. 이 글은 세 방식의 선택, 증액 계산, 갱신 계약서 작성에 집중합니다.
이미 나가기로 정했다면 해지 통보 문구와 도달 증거를, 아직 갱신·퇴거를 결정하지 못했다면 만료 전 일정·자금 체크리스트를 먼저 보세요.
전세 계약 연장 방법은 세 가지입니다
세 방식은 겉으로는 모두 거주 기간이 이어진다는 점이 같지만 법적 근거와 처리 방법은 다릅니다. 아래 표에서 먼저 차이를 확인한 뒤 자신에게 맞는 항목을 자세히 살펴보세요.
| 구분 | 성립 방식 | 보증금·조건 | 핵심 포인트 |
|---|---|---|---|
| 합의 재계약 | 임대인과 임차인이 새 조건에 합의 | 당사자 합의 내용을 계약서에 반영 | 갱신요구권 사용 여부를 분명히 표시 |
| 묵시적 갱신 | 법정 기간 안에 양측이 갱신 거절·조건 변경을 통지하지 않음 | 종전과 같은 조건 | 임차인은 해지를 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력 |
| 계약갱신요구권 | 임차인이 법정 기간에 명확히 요구 | 원칙적으로 종전 조건, 증액은 5% 범위 | 1회 행사, 갱신 기간 2년 |
계약갱신청구권은 언제 어떻게 행사할까
행사 기간은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다
주택임대차보호법상 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 너무 일찍 보낸 의사표시는 법정 갱신요구권 행사로 인정되는지가 문제될 수 있고, 만료 2개월 전을 지나면 권리 행사가 늦었다는 분쟁이 생길 수 있습니다.
만료일을 계약서에서 확인한 뒤 법정 행사 기간을 달력에 표시하세요. 발송일만 맞추는 것이 아니라 도달할 시간을 확보해야 합니다. 월별 일수와 기간 계산에 다툼이 있으면 마지막 날을 임의로 정하지 말고 상담을 통해 확인하는 편이 안전합니다.
한 번 행사하면 2년 연장됩니다
계약갱신요구권은 임차인이 1회 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 과거에 묵시적으로 계약이 연장된 적이 있다는 사실만으로 갱신요구권을 사용한 것은 아닙니다. 반대로 이전 재계약 때 계약갱신요구권을 행사했다는 합의가 있었다면 다시 쓸 수 있는지 계약서와 메시지를 확인해야 합니다.
말로만 통보하지 말고 도달 증거를 남기세요
갱신 요구에는 정해진 서식이 반드시 필요한 것은 아니지만, 임대인에게 의사가 도달한 사실을 입증할 수 있어야 합니다. 문자나 메신저에는 주택 주소, 기존 계약 만료일, 계약갱신요구권을 행사한다는 뜻, 회신 요청을 함께 적는 것이 좋습니다.
○○주택 ○동 ○호 임차인입니다. 기존 임대차계약 만료일인 ○년 ○월 ○일 이후에도 거주하기 위해 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사합니다. 보증금과 계약 조건 협의를 위해 ○월 ○일까지 회신 부탁드립니다.
위 문구는 일반적인 기록 예시이며 실제 계약관계에 맞게 수정해야 합니다. 상대방이 확인했다는 답변, 수신 표시, 내용증명 배달 결과도 함께 보관하세요.
집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
계약갱신요구권이 있어도 법에서 정한 사유가 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 단순히 “새 임차인에게 더 높은 보증금을 받겠다”는 이유만으로는 정당한 거절 사유가 되기 어렵지만, 아래와 같은 사정은 확인이 필요합니다.
- 임차인이 두 차례분에 해당하는 차임을 연체한 경우
- 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임대인 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
- 주택이 멸실되거나 법령상 철거·재건축이 필요한 경우
- 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 그 밖에 임차인이 의무를 중대하게 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
실거주 거절은 말 한마디로 끝나는 문제가 아닙니다
임대인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주 예정은 법정 거절 사유가 될 수 있습니다. 다만 임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 거절 통지와 이후 정황을 문자, 등기사항증명서, 매물 광고 등으로 남겨두면 분쟁 때 도움이 됩니다.
연장 계약서에는 실거주 통보, 보증보험 협조, 권리변동 금지 등을 실제 상황에 맞게 적을 수 있습니다. 문구 예시는 전세 계약 특약 문구 10가지를 참고하세요.
묵시적 갱신 조건과 효력
아무 연락이 없으면 종전 조건으로 2년 갱신될 수 있습니다
임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 통지하지 않고, 임차인도 만료 2개월 전까지 종료 의사를 통지하지 않으면 기간이 끝날 때 종전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 묵시적 갱신의 존속기간은 2년입니다.
다만 두 차례분에 해당하는 차임 연체나 임차인의 현저한 의무 위반이 있다면 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않을 수 있습니다. 또한 임대인과 임차인 중 한쪽이 법정 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 분명히 통지했다면 자동으로 묵시적 갱신이라고 단정해서는 안 됩니다.
묵시적 갱신은 계약갱신요구권 사용으로 보지 않습니다
묵시적 갱신은 당사자가 법정 기간에 별도 의사표시를 하지 않아 법률에 따라 연장되는 방식입니다. 임차인이 적극적으로 계약갱신요구권을 행사한 것이 아니므로, 과거 묵시적 갱신 이력만 있다면 이후 요건을 갖춰 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
임차인의 해지는 통지 도달 3개월 후 효력이 생깁니다
묵시적 갱신과 계약갱신요구권에 따른 갱신은 임차인의 해지 통지가 임대인에게 도달한 뒤 3개월이 지나야 해지 효력이 생깁니다. 합의 재계약까지 같은 규칙으로 처리하지 마세요. 이사를 결정한 뒤 쓸 상황별 통지 문구와 증거 보관표는 별도 글에 정리했습니다.
전세보증금 5% 인상 한도는 어떻게 적용될까
계약갱신요구권 행사 시 증액은 5% 범위입니다
계약갱신요구권으로 갱신되는 임대차는 원칙적으로 종전 조건과 동일합니다. 다만 차임과 보증금은 주택임대차보호법이 정한 범위에서 증감할 수 있으며, 증액은 직전 금액의 5%를 넘지 못합니다. 5%는 임대인이 언제나 받을 수 있는 자동 인상률이 아니라 상한선입니다. 실제 인상 여부와 금액은 주택 상태, 시장 상황, 당사자 협의에 따라 달라집니다.
예를 들어 기존 보증금 3억원에 1천만원을 더 요구하면 인상률은 약 3.33%, 1,500만원이면 5%, 2천만원이면 약 6.67%입니다. 계산식은 ‘증액분 ÷ 기존 보증금 × 100’입니다. 갱신요구권 행사에 따른 5% 상한을 따지는 상황이라면 마지막 요구액은 상한을 넘습니다. 다만 5% 이내라는 이유만으로 자동 증액되는 것은 아니며, 지자체 조례·최근 증액 시점·계약 형태를 함께 확인해야 합니다.
증액 청구는 1년 안에 반복할 수 없습니다
법은 임대차계약을 체결했거나 약정한 차임·보증금을 올린 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못하도록 정하고 있습니다. 따라서 단순히 새해가 되었다거나 주변 시세가 올랐다는 이유만으로 짧은 기간에 증액을 반복할 수 있는 것은 아닙니다.
합의 재계약은 갱신권 행사 여부를 구분하세요
임대인과 임차인이 법정 갱신요구권을 쓰지 않고 새로운 조건으로 합의 재계약을 하는 경우에는 구체적인 합의 경위에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 실제로 5%를 넘는 금액에 합의했다면 그 계약이 단순 합의 갱신인지, 갱신요구권을 행사한 계약인지 계약서에 분명히 남겨야 이후 권리 사용 여부를 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.
전세 재계약서를 다시 써야 할까
조건이 전혀 바뀌지 않은 묵시적 갱신이라면 새 계약서를 작성하지 않아도 갱신 효력이 생길 수 있습니다. 하지만 보증금, 기간, 특약, 임대인 정보 중 하나라도 달라진다면 변경 내용을 서면으로 남기는 편이 안전합니다.
- 기존 계약서를 보관합니다. 최초 보증금의 우선변제 순위와 계약 경위를 확인하는 자료이므로 새 계약서를 썼다고 폐기하지 않습니다.
- 갱신 계약임을 표시합니다. 기존 계약 체결일과 목적물을 적고, 보증금·기간·특약 중 무엇이 변경되는지 구분합니다.
- 갱신요구권 행사 여부를 적습니다. ‘행사’ 또는 ‘미행사’를 당사자가 오해하지 않도록 명확히 확인합니다.
- 보증금 증액분의 확정일자를 확인합니다. 증액된 금액은 기존 확정일자의 보호 범위와 다를 수 있으므로 갱신 계약서에 다시 확정일자를 받는 방안을 검토합니다.
- 등기사항증명서를 다시 봅니다. 재계약 직전과 증액금 지급 직전에 소유자 변경, 근저당권, 압류·가압류 여부를 확인합니다.
증액 계약의 확정일자와 임대차 신고를 함께 정리하려면 전입신고·확정일자·임대차 신고 순서를 참고하세요. 보증금이나 차임이 달라진 갱신계약은 신고 대상과 기한을 관할 주민센터 또는 부동산거래관리시스템에서 확인하는 것이 좋습니다.
전세보증보험도 연장 확인이 필요합니다
임대차계약이 연장됐다고 전세보증금반환보증이 자동으로 같은 기간까지 연장된다고 단정해서는 안 됩니다. 보증기관, 상품, 보증금 증액 여부에 따라 갱신 신청 기한과 제출 서류가 달라질 수 있습니다. 계약 연장을 확정한 뒤에는 보증기관에 갱신 가능 여부와 추가 보증료를 확인하세요.
특히 보증금이 늘었거나 소유자·근저당권에 변동이 생겼다면 보증 한도와 가입 조건을 다시 점검해야 합니다. 준비 서류와 대표적인 거절 사유는 전세보증보험 가입조건과 신청방법에서 확인할 수 있습니다.
갱신 조건·신청 진행 기록표
갱신 여부를 정하는 일과 실제로 통지·신청을 끝내는 일은 다릅니다. 아래 표에 내 계약의 날짜와 확인 근거를 나눠 적으면 ‘연락했다’는 기억만으로 일정을 잡는 실수를 줄일 수 있습니다.
| 항목 | 내 기록 | 확인 근거 |
|---|---|---|
| 현재 계약 | 만료일 ___ / 갱신 방식 ___ / 과거 갱신요구권 행사 여부 ___ | 최초·갱신 계약서와 기존 통지 기록 |
| 이번 선택 | 계속 거주 / 만료 퇴거 / 중도 이사 검토 | 가족 일정, 새집 잔금일, 자금 계획 |
| 통지 관리 | 적용 기한 ___ / 발송일 ___ / 도달 확인일 ___ | 문자 답변, 배달증명 등 실제 도달 자료 |
| 변경 조건 | 기존 보증금 ___원 / 증액 ___원 / 새 기간 ___ | 당사자가 확인한 계약서·합의 내용 |
| 대출·보증 | 각 기관 신청기한 ___ / 서류 ___ / 처리 결과 ___ | 은행·보증기관 상담일과 접수 결과 |
| 반환·이사 | 반환 예정일 ___ / 인도 예정일 ___ / 불일치 시 대응 ___ | 임대인 답변과 반환 자금 확인 내용 |
기록 예시: “9월 9일 전화 상담, 보증 갱신 서류 안내받음, 접수 전.” 이렇게 현재 단계를 적으세요. 상담 완료를 신청 완료로, 신청 완료를 승인으로 바꿔 적지 않는 것이 핵심입니다. 날짜는 작성 방법을 보여주는 예시이며 본인의 실제 일정으로 바꿔야 합니다.
어떤 선택부터 해야 할지 정리가 안 된다면 전세 계약 만료 전 갱신·퇴거 준비 체크리스트에서 전체 순서를 확인하세요. 위 표의 통지기한은 일률적으로 채우지 말고 본인의 계약·갱신 방식에 맞춰 확인해야 합니다.
전세 계약 연장 자주 묻는 질문
집주인이 답장을 하지 않아도 갱신청구권을 행사한 걸까요?
중요한 것은 갱신 요구가 법정 기간 안에 임대인에게 도달했는지입니다. 답장이 없더라도 도달 사실을 입증할 수 있다면 권리 행사 여부를 검토할 수 있지만, 수신 여부를 둘러싼 분쟁을 막기 위해 회신을 요청하고 필요하면 내용증명 등 추가 방법을 사용하는 것이 안전합니다.
보증금을 5% 올리면 기존 계약서는 버려도 되나요?
버리지 않는 것이 좋습니다. 기존 계약서는 최초 보증금, 확정일자, 계약 경위를 증명하는 핵심 자료입니다. 갱신 계약서를 새로 작성하더라도 기존 계약서를 함께 보관하고, 새 계약서에는 기존 계약을 연장한다는 점과 증액분을 구분해 적으세요.
집주인이 바뀌면 갱신 요구를 다시 해야 하나요?
임차주택의 양수인은 원칙적으로 임대인의 지위를 승계할 수 있습니다. 다만 소유권 이전 시점과 갱신 통지의 도달 여부에 따라 확인할 부분이 있으므로 새 소유자의 등기와 연락처를 확인하고, 기존 통지 자료를 보관한 상태에서 새 소유자에게도 계약 상황을 서면으로 알리는 편이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
확인한 공식 자료
- 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3: 계약갱신요구권, 거절 사유, 1회 행사와 2년 갱신
- 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조: 묵시적 갱신의 통지 기간과 효력
- 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의2: 갱신 후 임차인의 해지 통지와 3개월
- 대법원 2024년 1월 11일 선고 판결: 갱신요구 도달 시점과 해지 효력
- 찾기쉬운 생활법령정보 주택 전세·월세 임대차: 5% 증액 범위와 갱신 실무
이 글은 2026년 9월 3일 확인한 법령과 공식 안내를 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 실제 분쟁은 계약 문구, 통지 시점, 증거와 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 큰 금액이 걸린 사안은 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가의 확인을 받으세요.
마무리: 만료 2개월 전보다 여유 있게 기록을 남기세요
전세 계약 연장에서 가장 중요한 것은 방식과 시점을 섞지 않는 것입니다. 합의 재계약인지, 묵시적 갱신인지, 계약갱신요구권 행사인지 먼저 정하고 보증금·기간·해지 조건을 문서로 남기세요. 특히 만료 직전까지 기다리지 말고 6개월 전부터 등기와 보증, 자금 계획을 점검하면 선택할 시간을 확보할 수 있습니다.
보증금이 늘어난다면 기존 계약서를 보관한 채 증액분의 확정일자와 신고 여부를 확인하고, 보증기관에도 갱신 가능 여부를 문의하세요. 작은 기록 하나가 나중의 큰 분쟁을 줄이는 가장 현실적인 예방책입니다.