이사를 앞두고 집주인이 “도배비와 장판 교체비를 보증금에서 빼겠다”고 하면, 얼마를 부담해야 할지부터 막막해집니다. 전세 퇴거 시 원상복구 범위는 집을 무조건 새것으로 만드는 기준이 아닙니다. 손상이 생긴 이유, 입주 당시 상태, 계약에서 합의한 내용, 실제 필요한 보수 범위를 나눠 확인해야 합니다.
이 글은 일반적인 주택 임대차를 기준으로 도배·장판·곰팡이와 보증금 공제 문제를 정리합니다. 전세권을 설정한 계약이나 공공임대주택 등은 적용 규정과 계약 조건을 별도로 확인하세요. 자료 확인일: 2026년 9월 4일. 일반 정보이며 개별 분쟁의 법률 자문을 대신하지 않습니다.
필요한 부분 바로 보기: 판단 기준 · 도배·장판·못 자국 · 곰팡이 · 특약 · 공제 요구 대응 · 사진 체크리스트
원상복구 범위, 무엇을 기준으로 판단할까?
법에서 말하는 원상회복 의무는 민법 제615조와 이를 임대차에 적용하는 제654조에 근거합니다. 동시에 임대인에게는 계약 기간 중 주택을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다. 그래서 “세입자가 살던 집이니 모든 수리비는 세입자 몫”이라는 설명은 충분하지 않습니다. 민법 제615조 · 제654조 · 제623조
서울중앙지방법원은 2007년 5월 31일 선고한 2005가합100279·2006가합62053 판결에서, 통상적인 사용으로 생기는 마모는 특별한 약정이 없다면 임대인이 비용을 부담한다고 설명했습니다. 이는 하급심 판결이며, 모든 주택의 손상과 특약을 똑같이 판단한다는 뜻은 아닙니다. 해당 판결 원문
- 언제 생겼는가: 입주 전부터 있던 얼룩인지, 거주 중 새로 생긴 파손인지 확인합니다.
- 왜 생겼는가: 시간에 따른 노후화인지, 사용상 부주의인지, 누수·설비 문제인지 구분합니다.
- 무엇을 약속했는가: 원상복구 문구뿐 아니라 도배·청소·설치물 철거에 관한 특약과 대화도 함께 봅니다.
- 어디까지 고쳐야 하는가: 국소 보수가 가능한지, 전체 교체가 필요하다면 그 이유가 무엇인지 확인합니다.
통상적인 마모와 달리 임차인의 고의·과실로 생긴 훼손은 임차인이 원상회복 비용을 부담할 수 있습니다. 다만 손상에 책임이 있다는 것과 집주인이 제시한 교체비 전액이 적정하다는 것은 따로 검토해야 합니다.
도배·장판·못 자국, 항목별로 확인할 점
아래 표는 비용 부담을 확정하는 판정표가 아닙니다. 집주인의 청구를 받았을 때 무엇을 비교하고 물어볼지 정리한 점검표입니다.
| 문제된 흔적 | 먼저 구분할 내용 | 확인할 자료 |
|---|---|---|
| 벽지 변색·가구 자리의 색 차이 | 햇빛과 사용 기간에 따른 변화인지, 오염·훼손인지 | 입주 사진, 도배 시점, 같은 벽의 전체 모습 |
| 벽지 찢김·낙서·심한 오염 | 발생 원인과 손상 면적, 부분 보수 가능 여부 | 근접 사진, 발생 경위, 보수 견적 |
| 장판 눌림·긁힘·찢어짐 | 일상 사용 흔적인지, 깊은 파손인지 | 입주 상태, 자재 종류와 사용 기간, 손상 깊이 |
| 못·피스·벽걸이 설치 흔적 | 구멍 크기·개수·설치 위치와 사전 동의 내용 | 설치 전후 사진, 집주인과의 합의 기록 |
“벽 한 곳이 손상됐으니 집 전체를 도배하겠다”는 경우
손상 책임과 교체 범위는 별개의 질문입니다. 본인이 만든 훼손이라도 전체 시공이 왜 필요한지, 같은 수준의 자재로 보수하는지, 기존 자재가 얼마나 사용됐는지 확인해 보세요. 반대로 색상이나 자재 연결 문제로 부분 보수가 어렵다는 설명이 있다면 그 근거도 검토해야 합니다. “부분 손상이면 무조건 부분 비용만”이라고 단정할 수는 없습니다.
실무적으로 먼저 요청할 것: 수리할 위치·면적, 공정, 자재, 인건비가 구분된 견적입니다. 총액 한 줄만 적힌 견적보다 논의해야 할 부분이 분명해집니다. 인터넷에서 본 고정 감가율이나 “몇 년 지나면 전액 면제”라는 숫자를 자기 계약의 기준으로 바로 적용하지는 마세요.
곰팡이는 환기 부족일까, 누수·단열 문제일까?
곰팡이가 보인다는 사실만으로 책임자를 정하기는 어렵습니다. 외벽·창 주변의 결로, 배관이나 윗집 누수, 환기·습도 관리, 가구 배치 등 여러 원인이 겹칠 수 있습니다. 사진은 발생 사실과 위치를 보여주지만, 사진 한 장만으로 원인까지 증명되는 것은 아닙니다.
퇴거 직전이라도 원인과 통지 기록을 먼저 정리하세요
- 최초 발견일, 번진 위치, 비가 온 뒤 변화 등을 날짜와 함께 기록합니다.
- 누수 점검·관리사무소 방문·수리기사 의견이 있다면 점검 범위와 내용을 보관합니다.
- 임대인에게 알린 문자와 답변, 수리 요청 및 방문 협의 기록을 모읍니다.
- 환기나 제습을 했다는 주장만 반복하기보다 당시의 사진·대화·점검자료를 연결해 설명합니다.
민법 제634조는 수리가 필요한 경우 임차인이 지체 없이 임대인에게 알리도록 정하고 있습니다. 다만 임대인이 이미 알고 있다면 예외입니다. 문제를 발견하고도 오랫동안 알리지 않아 피해가 커졌는지는 별도의 쟁점이 될 수 있으므로, 발견 즉시 상태를 기록하고 점검을 요청하는 편이 좋습니다. 민법 제634조
임대인의 수선의무도 모든 사소한 손질을 뜻하지는 않습니다. 사용에 지장을 주는 하자인지, 수선 특약이 어떤 범위인지에 따라 검토가 달라집니다. 생활법령정보에 정리된 대법원 2004다2151·2168 및 94다34692·34708 판결을 참고할 수 있습니다. 누수·단열 문제와 관리상 부주의의 기여가 다투어지면 현장 점검과 법률 상담을 함께 받으세요.
“퇴거 시 원상복구” 특약이 있으면 전부 부담해야 할까?
일반적인 원상복구 문구가 있다는 사실과 통상적인 마모까지 부담하기로 명확히 합의했다는 사실은 다릅니다. 앞서 소개한 서울중앙지법 판결도 통상손모 비용을 임차인에게 부담시키는 특약의 구체성과 명확한 합의를 살폈습니다.
그렇다고 “퇴거 시 도배비는 임차인이 부담한다”처럼 별도 약정이 있는데도 무조건 무효라고 넘겨서는 안 됩니다. 문구, 설명 내용, 합의 경위와 적용 범위를 검토해야 합니다. 계약서 전체와 갱신할 때 주고받은 내용을 상담 시 함께 제시하세요.
- “원상복구한다”는 일반 문구인지, 특정 항목과 부담 범위를 정한 문구인지
- 입주 당시 상태와 무관하게 새 자재로 교체하기로 합의했는지
- 임대인이 설치를 허락했을 뿐인지, 퇴거 시 철거까지 면제했는지
- 청소비·도배비와 별도의 손해배상 비용이 중복 청구되고 있지는 않은지
다음 계약에서는 입주 당시 하자와 설치물 처리 조건을 사진·특약에 함께 남겨두는 편이 좋습니다. 계약 단계에서 정리할 내용은 전세 계약 특약 문구와 작성 시 주의사항에서 이어서 확인할 수 있습니다.
실제 조정사례: 보증금에서 200만 원을 공제한 뒤 추가 청구
한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회가 2022년 7월 14일 공개한 사례에서는 임대인이 보증금 500만 원 중 200만 원을 공제하고, 나중에 약 80만 원을 더 청구했습니다. 당사자들은 계약이 합의로 끝났는지와 훼손·원상회복 비용을 함께 다퉜습니다.
위원회는 현장 조사와 관련 업계 종사자와의 논의를 거쳐 임대인이 주장한 비용이 과다하다고 보았고, 임차인의 일부 부담 의사 등도 고려해 조정을 진행했습니다. 최종적으로 임대인이 임차인에게 50만 3천 원을 지급하는 합의가 성립했습니다. 공식 사례: 원상회복 비용을 명목으로 보증금 일부만 반환한 사례
이 금액을 다른 집의 수리비 기준으로 적용할 수는 없습니다. 판결로 정한 일률적인 요율이 아니라 개별 사정을 고려한 합의이기 때문입니다. 이 사례에서 참고할 점은 주장한 총액만 비교하지 않고 현장 상태와 보수 비용의 적정성을 확인했다는 것입니다.
집주인이 보증금에서 수리비를 빼겠다고 할 때
“내 동의가 없으니 어떤 공제도 불가능하다”는 대응은 정확하지 않을 수 있습니다. 보증금은 임대차에서 발생한 임차인의 채무를 담보하므로, 실제 성립한 채무는 정산 대상이 될 수 있습니다. 다만 집주인이 금액을 적었다는 이유만으로 청구 근거와 액수까지 확정되는 것은 아닙니다. 보증금의 성질에 관한 대법원 87다카1315 판결 안내
1. 항목별 근거와 금액을 요청합니다
청구한 부위, 손상 사진, 본인에게 책임이 있다고 보는 이유, 계약상 근거, 견적 또는 실제 지출 내역을 요청하세요. 견적서는 예상 비용을 보여주는 자료이지, 세입자의 책임 자체를 확정하는 서류는 아닙니다.
2. 인정하는 부분과 다투는 부분을 나눕니다
입주 전 사진과 비교해 동의하는 항목·이견이 있는 항목을 정리합니다. 보증금 총액, 이미 반환받은 금액, 상대가 공제한다고 주장하는 금액을 따로 적으세요. 합의되지 않은 공제액을 본인이 확정적으로 인정한 채무처럼 적지 않는 것이 중요합니다.
3. 다툼 없는 금액의 우선 반환을 협의합니다
예를 들어 보수비 일부만 다툰다면, 그 밖의 금액을 먼저 반환할 수 있는지 요청해볼 수 있습니다. 아래는 협의를 위한 문안이며 법원 서식이나 법적 효과를 보장하는 문구가 아닙니다. 날짜·금액과 실제 인도 상태에 맞춰 수정하세요.
안녕하세요. 퇴거 정산 시 말씀하신 수리비 공제 내역을 확인하려고 합니다. 항목별 위치와 손상 사진, 부담 근거, 보수 범위 및 견적·지출 내역을 보내주시면 입주 당시 자료와 비교해 회신드리겠습니다. 현재 해당 공제액에 동의한 것은 아닙니다. 다툼 없는 보증금 부분의 우선 반환과 나머지 정산 일정을 함께 협의 부탁드립니다.
4. 합의가 어렵다면 조정·반환 청구를 검토합니다
주택의 반환·유지수선·보증금 분쟁은 임대차분쟁조정위원회에 상담·조정을 문의할 수 있습니다. 조정이나 법원 절차를 선택할 때는 공제액뿐 아니라 종료일·인도 여부에 대한 다툼도 함께 정리하세요. 전반적인 순서는 전세 보증금 돌려받는 방법을 참고하면 됩니다.
수리비 책임이 이미 다투어지는 사건은 지급명령에 이의가 제기될 가능성도 고려해야 합니다. 전세보증금 지급명령과 반환소송의 차이를 확인하고, 큰 금액의 합의서나 권리 포기 문구에는 서명 전에 법률 상담을 받으세요.
퇴거 사진은 “전체 → 위치 → 근접” 순서로 남기세요
바닥 흠집만 확대해서 찍으면 어느 방인지, 실제 크기가 얼마인지 알기 어렵습니다. 한 부위를 찍더라도 전체 공간, 위치가 보이는 중간 거리, 손상 근접 사진을 연결해 남기는 편이 자료를 설명하기 쉽습니다.
- 입주·퇴거 비교: 가능하면 같은 각도에서 촬영하고 원본 파일을 보관합니다.
- 크기·위치: 자를 곁들이고 방 이름이나 창·문 위치가 드러나게 촬영합니다.
- 숨은 부위: 가구 뒤, 창틀, 싱크대 하부, 바닥 모서리도 확인합니다.
- 공동 점검: 임대인과 함께 확인한 날짜와 서로 인정한 항목을 메시지로 남깁니다.
- 수리 전 기록: 급히 덮어 칠하거나 교체하기 전에 상태를 기록하고 보수 방법·비용 부담을 협의합니다. 긴급한 피해 방지 조치는 별도로 판단합니다.
- 보관 범위: 계약서·사진·대화·견적·정산 내역을 한 폴더에 모읍니다. 공개 공유할 때는 주소·연락처 등 개인정보를 가립니다.
본문 이미지는 설명용입니다. 하자 원인과 책임은 실제 주택 상태, 계약 내용과 점검 기록을 바탕으로 확인하세요.
자주 묻는 질문과 마지막 확인
전세는 도배비를 세입자가 내고, 월세는 집주인이 내나요?
전세·월세라는 명칭만으로 나누지 않습니다. 일반 주택 임대차라면 손상 원인과 상태, 특약을 함께 살펴야 합니다. 전세권을 등기한 경우 등 법률관계가 다르면 별도 확인이 필요합니다.
입주 사진이 없으면 무조건 불리한가요?
사진이 없다고 결론이 자동으로 정해지지는 않습니다. 입주 초 문자, 중개사와의 대화, 수리 요청 기록, 당시 매물 사진 등 다른 자료를 찾아볼 수 있습니다. 다만 매물 사진은 촬영 시점과 해당 호실이 맞는지 확인하고, 본인이 확인하지 않은 사실을 단정하지 마세요.
수리비 때문에 보증금을 못 받았는데 먼저 이사해도 되나요?
원상복구 정산과 보증금 보호는 별도로 검토해야 합니다. 반환받지 못한 금액이 있는 상태에서 이사·전출을 계획한다면 임차권등기명령과 이사 시점을 먼저 확인하고, 권리 유지에 필요한 조치를 상담하세요. “일단 나가고 나중에 다투면 된다”고 단정하기 어렵습니다.
퇴거 정산에서는 “누가 얼마를 내느냐”를 서둘러 결론 내기보다, 어느 부위가 언제·왜 손상됐고 그 수리에 얼마가 필요한지부터 맞추는 편이 좋습니다. 입주 상태와 현재 사진, 특약, 항목별 견적을 한곳에 모아보세요. 자료가 정리되면 원상복구 범위에 대해 합의할 부분과 상담이 필요한 부분도 더 분명해집니다.
작성 근거: 본문에 연결한 국가법령정보센터의 민법 조문·판결, 찾기쉬운 생활법령정보, 한국부동산원·LH 공개 조정사례. 법령·계약 조건과 구체적 사실에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 본문의 문자 문안과 점검표는 독자의 자료 정리를 돕기 위해 작성했습니다.